Будет интересно

Покупка залоговой квартиры с прописанными жильцами у банка

Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет.


Авито, потому что там дают подобные объявления мошенники. А даже если там кредитная организация, то очень ненадёжная, потому что ни один уважающий себя банк не будет выставлять свои квартиры на сторонние сайты.

Выбираете жилплощадь в нужном для вас городе. Обязательно сначала смотрите на фотографии, а не на цены, так как состояние дома и квартиры — это главное.

3-х комнатная квартира в идеальном состоянии — лучший выбор при покупке

Никогда даже не рассматривайте приобретение квартиры без фотографии — они могут оказаться в ужаснейшем состоянии, а банк умышленно не выложит снимки, чтобы не отпугивать клиентов.

Идите смотреть предполагаемую покупку с каким-нибудь опытным ремонтником или строителем, которые смогут увидеть дефекты в квартире, например, трещины или плесень в ванной.

Однако, если покупатель считает, что риск оправдан, ему придётся предпринять ряд дополнительных юридических действий, формируя не двусторонний, а трёхсторонний договор, в котором покупатель (цессионарий) заключает одновременно сделку с банком и застройщиком.

Какие риски существуют?

Степень риска зависит от обстоятельств сделки. Если продавцом выступает физическое лицо, которое намерено улучшить свои жилищные условия или просто избавиться от ипотеки – риски сводятся к минимуму. Однако ряд моментов требует пристального внимания.

Основной риск – снятие прежних владельцев с регистрационного учёта, в особенности, если среди прежних жильцов присутствуют несовершеннолетние дети.

Покупка залоговой квартиры с прописанными жильцами у банка

Плюс приобретения такого объекта:

  1. При выставлении недвижимости на электронные торги с них снимается обременение, организаторы следят за чистотой сделки.
  2. Есть шанс приобрести квартиру за сравнительно небольшую стоимость.
  3. Оформлением сделки занимаются организаторы аукциона.

Естественно, здесь имеются и некоторые минусы:

  1. Затруднено тщательное изучение характеристик, перед тем как купить квартиру и следовательно она может выдать непредвиденные «сюрпризы» после приобретения.
  2. Участник аукциона может ошибиться, и выбранный им лот подскочит в цене за несколько шагов, что лишит покупку квартиры преимуществ.

Продажа недвижимости, переданной по соглашению

Если суда не было, а должник сам добровольно передал банку права на квартиру, понимая, что долги погасить не может, стороны составляют соглашение.

Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире.

Важноimportant
Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости.

«На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы.

Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя.

Это возможно, если фактически прописанный человек не проживает на одной территории с владельцем, а только числится там. К таким категориям граждан можно отнести:

  • получателей ренты при заключении договора пожизненного содержания с иждивенцем;
  • нанимателей данного жилого помещения;
  • получателей ссуды по договору безвозмездного пользования конкретной недвижимостью.

Выселить граждан, относящихся к вышеуказанным категориям, не получится ни при каких обстоятельствах. Их право на квартиру считается неприкосновенным. Ситуацию облегчает лишь их фактическое отсутствие на приобретенной жилплощади.

Но существуют и варианты, когда будущий владелец квартиры знает о проживании в ней другого человека и не имеет никаких возражений.

Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества». «Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе. «На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова.

В этом случае на торги может выставляться арестованное имущество.

  • Покупка квартиры с погашением ипотеки (иных долговых обязательств).
  • Покупка квартиры с переоформлением кредитного договора.

Одно из существенных различий при проведении сделки – это статус участников сделки, которыми могут выступить физические лица – покупатель и продавец, и юридические лица:

  • кредитор;
  • при переуступке ДДУ застройщик.

Если обременение оформлено между застройщиком и банком, то при покупке такого жилья возникает ещё больше сложностей, а риски могут стать существенными.

Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги.

Это соглашение носит характер приложения к кредитному договору и оформляется в контексте его положения о передаче залога кредитору. После этой процедуры обременение снимается, и банк представляет объект на аукцион. В остальном процедура сбыта недвижимости с электронных торгов, ничем не отличается. Покупатель получает от организаторов аукциона все необходимые гарантии чистоты сделки.

По соглашению, с погашением кредита

Должник может заключить с банком соглашение о продаже квартиры, при этом он обязуется:

  1. самостоятельно продать жилое помещение;
  2. погасить кредит.

Иногда при обращении правообладателя к кредитору, допускается рефинансирование кредитной ставки и перенос сроков уплаты долговых обязательств.
Тем не менее, обременение с объекта снимается только в том случае, когда кредитные обязательства погашаются.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *